[사이다경제] 오프라인 클래스 : 결혼은 모르겠고 내 집은 갖고 싶어

 

 

https://cidermics.com/seminar/detail/801

결혼은 모르겠고 내 집은 갖고 싶어

KBS 국민영수증에도 출연하셨던 김경필 멘토님의

부동산 오프라인 강의 '결혼은 모르겠고 내 집은 갖고 싶어'를 수강하고 왔습니다.

 

비가 많이 오는 평일에 퇴근하고 가느라 힘들었지만,

집에 가는 길에 신청하기 정말 잘했다는 생각이 들정도로 유익한 시간이였습니다 :)

 

* 커리큘럼

1. 주택 가격 형성 원리 이해

- 주택의 위치 가치와 사용가치

- 아파트 투자가치 계산하기

- 임대차 3법 이후 주택 가격 전망 

 

2. 어떤 집을 목표로 해야 하는가

- 소득 대비 적정한 주택 목표

- 최단 시간 1주택 도달 전략

 

3. 청약통장 언제 어떻게 사용할까

- 청약을 활용한 디딤돌 전략

- 1인 가구의 1주택 틈새 전략

- 청약 추첨제를 겨냥하라

 

(해당 포스팅은 PC로 보는 화면이 더 적합합니다.)

 

 

* 아파트의 상승요인

1. 과잉 수요 : 주택이 부족한 것이 아닌 안사도 되는 사람들까지 사려고 한다.

2. 통화량 : 통화량의 증가율이 은마아파트 시세 상승률과 동일하다.

3. 아파트 가격의 형성원리

 

 

4. 아파트 가격에 영향을 주는 3요소

(1) 자산의 현금흐름 크기         ex) 월세가 더 비싼 아파트

(2) 자산의 현금흐름 안정성      ex) 아파트 vs 상가 → 아파트가 더 안정적 

(3) 자산의 현금흐름 기대감      <-> 기대수익률(가성비)과 반비례 : 기대가 높아지면 망상에 빠져 기대수익률이 낮아진다.

 

(1) 크기 : 전월세 체크 

 

아리팍 84㎡ 34평 반전세 기준                   은행에서 1년 7,000만원 받으려면 얼마 예금을 해야 할까?

월 600만원 * 12개월 = 7,200만원              예금금리 2% 기준 : 41.4억원

4.5억 * 2.5% = 1,125만원                   

재산세 = -1,320만원                                   아리팍 매매 실거래가 46억원 → 예금 41억과 비교할 때 비싸지만,

→ 현금흐름(CF) = 7,005만원                                                                         성장률이 있기 때문에 적정한 가격이다.

 

5. 아파트 가격의 구성요소

(1) 거주자 소득 : 소득이 높아야 월세를 빨리 올릴 수 있다.

(2) 전세 가격 : 전세가를 보면 사용가치를 알 수 있다. 현재 집 값 - 전세가 = 투자가치 (갭이 클수록 투자가치가 높다.)

숙제) 사는 동네의 사용가치와 투자가치를 확인

(3) 위치가치 vs 신축가치 → 변동성이 적은 위치가치가 더 중요하다.

 

6. 아파트 투자원금은 바로 GAP 이다.

                        GAP 3억 : 투자가치

  매매가 10억    

                        전세가 7억 : 주거가치 

 

→ 저 GAP 지역 (높은 전세가율), 낮은 수익율

     고 GAP 지역 (낮은 전세가율) , 높은 수익율

※ 단순 전세가격의 높낮이가 아닌 전세가율의 높낮이를 비교

 

→ 고 GAP 지역이 시장 전망은 좋으나, 무조건 부동산 가격이 상승하는 것은 아니다.

     입지를 높이고 평형을 높일 생각하지 말자 (25~33평 이하)     

 

* 청약

아파트를 저렴하게 구매하는 방법 ? 청약, 경매, 급매 (경매나 급매는 초보자는 어려움..)

1인 가구는 생애최초공급 중 추첨제 올인하자 (2년 안에 꼭 당첨되기!)

요즘 청약은 주변 시세와 비슷해서 남는게 없어보여도 새아파트이다.

 

(1) 청약 당첨 후, 자금 마련

계약금 20%만 넣을 수 있다면 충분히 살 수 있다.

중도금 대출은 DSR을 안보기 때문에 받을 수 있다. (분양가 기준 투기 40%, 조정 50%), 마지막 1번 자납 연체 1번 가능)

단, 중도금 대출 시 입주 의무가 있다. (분양가 상한제 아니면 전세 가능)

잔금은 20% 자납 (잔금대출 시세 기준 투가 40%, 조정 50%)

→ 시드머니 볼륨이 커야 할 수 있는 청약이 늘어난다. 따라서 주식보다는 정기저축이 중요하다.

 

※ 참고 유튜브 영상

https://youtu.be/aBJYry4in-Y

 

(2) 언제 갈아탈까? 경기순환과 관련있다.

축소시장 : 경기개선 기대수익률 상승 저 GAP 지역 상승(높은 전세가율)

                    3년단위 반복, 비싼동네와 싼동네 가격이 비슷하다. (노원, 도봉구..)

<-> 확장시장 : 경기 둔화 기대수익률 하락 고GAP 지역 상승(낮은 전세가율)

→ 앞으로는 확장시장일 전망이며, 강남과 비강남 가격 격차가 크게 벌어질 것. (부동산 계속 양극화)

 

* 핵심정리 

1. 미혼때부터 당장 시작하라

2. 내 집 마련 포기하려면 꼭 차를 사라 (반대로 생각하기 ^^)

3. 생애최초 공급 중 추첨제에 올인하라

4. 입지보다 당첨이 우선이 (선점효과, 그러나 입지가 너무 안좋은 곳은 NO)

5. 3기 신도시 신혼희망타운 카드는 신중하라 (기간이 너무 오래걸림..)

6. 주택마련 골든타임을 정하라 

7. 정기저축으로 하라, 주식하지 말라

8. 언제 갈아탈지 그 시기를 잘 판단하라

9. 새롭게 부상하는 커뮤니티 주거지에 주목하라

10. 중개업소 사장님과 핫라인을 구축하라