내 집 마련 시 고려할 요소

 

 

(1) 거주자 소득 : 소득이 높아야 월세를 빨리 올릴 수 있다.

(2) 전세 가격 : 전세가를 보면 사용가치를 알 수 있다. 현재 집 값 - 전세가 = 투자가치 (갭이 클수록 투자가치가 높다.)

숙제) 사는 동네의 사용가치와 투자가치를 확인

(3) 위치가치 vs 신축가치 → 변동성이 적은 위치가치가 더 중요하다.

(4) 아파트 현금흐름 크기(전월세가격), 안정성(대체불가성), 미래 기대감(전월세증가율)<>현재요구수익률(=가성비)

(5) 가치 비중 : 9억미만) 치안환경 15%, 교육환경 15%, 교통과 도심접근성 60%, 자연환경 10% 

 

 

● 체크 요소

실거래가, 매매가, 전월세가격 체크, 평당가 상위 10%이내, 매매가 대비 전세가율이 높은 곳

역세권 여부, 교통, 직주근접, 양질의 일자리

학군(초품아, 횡단보도를 몇번 건너는지?), 브랜드 가치(강남구, 학구열, 배정되는 학교),

수요와 공급, 세대수 대비 전세 공급 물량이 적은 곳(0-2개), 세대수 혹은 아파트가 밀집된 곳

분양하고 들어갈 수있을 때까지 걸리는 시간, 재개발/재건축 진행 상황

시장에서 돈의 흐름에 영향을 주는 정부정책, 금리와 대출

경제상황, 환율, 통화량(공급된 통화가 어디로 향하는지), 소득증가(소득 상승 대비 집값 상승률), 2030 인구수

아파트 브랜드(건설사), 로얄동, 로얄층, 구조, 세금, 복비, 사람들이 좋아할 만한 집

편의시설, 혐오시설, 구축 아파트 주변 신축아파트의 수요, 뷰, 상황별/시대별 변화와 유행, 신축

 

결론은 입지가 가장 중요하다. 입지는 곧 프리미엄이기 때문.

일자리가 넘쳐나고 인프라가 다 깔려 있거나 깔릴 곳인데 공급이 적은 곳.

거기에 통화량이 증가하고 인구도 늘어난다면 사야한다.

부동산은 돈과 사람, 심리가 얽혀있다.

 

무주택자가 첫 집을 살 때는 '취득세' 관점에서 규제/조정지역을 매수하는 것이 유리하다.

(오피스텔 취등록세 4.6% 단일세율이며 2주택 부터는 8%, 아파트 6억이하 1.1%)

 

생애첫주택 실거주 목적으로 6억원이하 아파트는 디딤돌/보금자리론으로 이용

 

 

 

● 내 기준 추가 체크 요소

0.예산 - 1.교통 - 2.일자리 - 3.전세가율 - 4.공급량

세대수가 많고 평수가 넓은 아파텔 혹은 아파트 

모니터링 할 때 매물이 나오면 엄청 빨리 빠지는 곳(수요 많은 곳)

역세권, 출퇴근 거리, 실거주 가능 여부(양도세 비과세를 받기 위해서 실거주 2년 필요)

매매가, 대출 감당할 수 있는 가격인지?

5군데 부동산 돌면서 해당 지역 1-5위 거래 잘 되는 매물 여쭙고 그 중 겹치는 매물

분리형 원룸(1.5룸) 이상 (25평 쓰리룸이면 더 좋다.)뷰 (맞은편에 아파트가 보이지 않는 곳), 통유리창주변 환경(유흥가 X, 각종 편의시설 및 음식점이 가깝게 있는 인프라 좋은 곳)수납, 분리수거장